3 november 2009

Toekomst corporaties: meer aandacht voor betaalbaarheid: meer woningverbetering en minder sloop/nieuwbouw

Mijn inbreng tijdens het algemeen overleg over de prognoses en trends van de prestaties van corporaties. Positief was dat 2008 een topjaar was voor de omvang van de nieuwbouw door corporaties. En positief dat de investeringen in achterstandswijken fors hoger liggen dan daarbuiten. Maar ook zorgen over de betaalbaarheid.

Algemeen overleg over sectorbeeld en prognoses

Ik ben positief over groeiend aandeel van corporaties in de bouwproductie. Na jarenlang kritiek kunnen we constateren dat corporaties in 2008 een topjaar hebben gehad. Opvallend is wel dat de grootste corporaties hierbij relatief achterblijven.
De PvdA is ook blij te lezen dat de investeringsintensiteit in de 40 wijken tussen 2009-2013 ruim 50% hoger ligt dan buiten de wijken. Dat betekent dat corporaties fors extra investeren in deze wijken. Uit de resultaten van de wijkaanpak blijkt ook dat de woningvoorraad in een groot aantal wijken verbeterd. Alkmaar Overdie, Arnhem Malbrugen en Klarendal, Den Haag Transvaal en vele andere wijken.
We hopen dat corporaties deze extra inspanning ook op kunnen gaan brengen in andere buurten waar de leefbaarheid onder druk staat.

Huisvestingskansen
[VVD en D66 en ook economen vinden dat de corporatiesector in Nederland veel te groot is. Uit de cijfers blijkt dit niet. Immers de corporaties zijn er voor diegene die vanwege financiŽle of sociale reden niet in staat zijn zich zelfstandig op de vrije markt een woning te bemachtigen.] De wachtlijsten voor een huurwoning zijn in 2008 toegenomen. [In Amersfoort en de Lingewaard moeten huurders ruim vijf jaar wachten op een sociale huurwoning. In Almere 3 jaar. In Alphen aan de Rijn 3 tot 8 jaar. In Utrecht 6 jaar en in Amsterdam ruim 10 jaar.] De PvdA maakt zich grote zorgen over deze wachtlijsten die de komende jaren waarschijnlijk dus nog verder toe zullen nemen.
Nederland verkeert in een economische crisis en de werkloosheid loopt op. We kunnen dus verwachten dat meer mensen in de toekomst in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en hiernaar op zoek gaan. [Mensen met een laag inkomen hebben een steeds kleiner wordende kans op een passende woning. Sociale huurwoningen voor grote gezinnen zijn nog schaarser, waardoor veel gezinnen in een te kleine woning wonen. Dit heeft weer allerlei andere gevolgen, bijvoorbeeld lagere schoolprestaties of schooluitval om dat kinderen niet een rustige plek hebben om aan het huiswerk te werken.]
Toch lezen we in de cijfers van het Centraal Fonds dat de corporaties in Nederland in de periode 2009-2013 minder huurwoningen gaan bouwen in vergelijking met de voornemens van vorig jaar. Er is sprake van een vermindering van 11%. Bovendien worden vooral de goedkoopste woningen gesloopt. Is dit wel verstandig. Want nu moeten steeds meer huurders in duurdere huurwoningen gaan wonen. Natuurlijk kunnen ze daar huurtoeslag voor krijgen. Maar maken we deze mensen niet nodeloos afhankelijk van huurtoeslag. En daarmee kwetsbaar voor politieke besluiten in financieel moeilijke tijden?
Er is veel kritiek op wachtlijsten als maat voor woningnood. U hanteert de mutatiegraad. Is dat wel goed maat voor woningnood. Veel verhuizingen is ook maat voor slechte buurt. Is aantal meldingen per vrij komende woningen niet een betere maat voor de woningnood?

Verschillen in de regio
In de provincie Groningen groeit het aantal 65-plussers de komende 15 jaar met 50%, daar is dus behoefte aan passende woningen voor ouderen. In de provincie Utrecht is een tekort aan sociale huurwoningen en in Amsterdam is een tekort aan grote woningen met 3 kamers of meer. De woningbehoefte is per regio, stad of gemeente zeer verschillend. Het CFV concludeert in haar rapport dat er nauwelijks verband is tussen de regionale woningbehoefte en de voorgenomen nieuwbouwproductie. Bij de voorgenomen huurwoningen lijkt dit verband zelfs helemaal afwezig. Gezien de grote regionale verschillen is dat zorgwekkend. Wil de minister toezeggen om daar bij de prestatieafspraken en de oordeelsbrieven corporaties meer aandacht aan te besteden. De reactie van de minister in de brief bij het CFV rapport stelt niet gerust. Daar ontkent hij het probleem. Terwijl niet alleen CFV deze conclusie heeft getrokken.

FinanciŽle positie corporaties
Het rapport van CFV laat zien dat de reserves van de corporaties afnemen. Positief dat corporaties hun maatschappelijk vermogen beter inzetten. ZO kiest Portaal er voor om een B-corporatie te zijn. Dat wil zeggen haar investeringscapaciteit maximaal inzetten voor de samenleving.
Maar deze cijfers moeten onze ogen niet sluiten voor de signalen dat door de kredietcrisis (moeilijker verkoop van woningen), vennootschapsbelasting en huurbeleid de vermogenspositie van corporaties onder druk komt. De makkelijkste reactie is om de huren maar weer extra te laten stijgen. Want dan kunnen corporaties met dat geld de onrendabele toppen van nieuwbouw makkelijker betalen. Dat is voor de PvdA geen begaanbare weg. Immers de corporaties zijn er voor diegene die zich niet op de vrije markt kunnen redden. Als de huren dan harder gaan stijgen komen juist deze mensen in de problemen. We moeten dus op zoek naar andere oplossingen. De eerste ligt in het terugdringen van de beheerslastenontwikkeling. In 2008 stegen die 13.8 % en in 2007 zo'n 7.3%. Het valt me op dat in de brieven die ik van Aedes krijg dat deze stijgingen nooit genoemd worden. Hetzelfde geldt voor de verliezen veroorzaak door mismanagement, mislukte commerciŽle avonturen of erger fraude.
Een andere oplossing ligt in de verkoop van woningen. Als de kredietcrisis voorbij is blijft dat een belangrijk instrument om ook (lagere) midden inkomens de kans te geven om een huis te kopen of te bouwen (zie ook mooie voorbeeld van de Key met Almere). Maar onvermijdelijk is ook dat we kritischer moeten worden op sloop/nieuwbouw. Het aantal goedkope woningen neemt daardoor af. En tegelijkertijd komen er duurdere woningen voor in de plek met hoge onrendabele toppen. Ik ben dan ook positief over corporaties die er voor kiezen om minder te gaan slopen en meer geld te gaan steken in woningonderhoud en verbetering. Leidt ook vaak tot lagere energierekening. Bij sommige corporaties valt het woningonderhoud ook onder de beheerslasten. Die stijging vind ik positief. Het is dan ook goed dat minister dit gaat onderzoeken.

Scheefwonen
In de trends corporatiesector 2004-2008 lezen we dat 90% van de woningen van corporaties passend wordt toegewezen. Is dat passend conform de afspraken die we met Europa gemaakt hebben. Toch lezen we dat 49% van de goedkope woningen niet door huishoudens van de doelgroep, de laagste inkomens worden bewoond. Ik wil hier graag opheldering over. Als we er voor kiezen dat we tot de doelgroep de inkomens tot 33.000 euro rekenen dan is het verwarrend dat we hier weer een nieuwe, kleinere, doelgroep introduceren met als neveneffect dat met deze enge definitie in de hand D66 en VVD gaan pleiten voor verkleining van de corporatiesector. Graag duidelijkheid over wat de doelgroep is. Wat de lagere inkomens zijn en welke huren we tot goedkoop en welke huren nog betaalbaar zijn.

Vorige pagina